Ces deux professions peuvent parfois être amenées à collaborer dans plusieurs matières, que cela soit une obligation légale ou une très vive recommandation.

Loin d’être exhaustif, cet article se veut un résumé des expériences cumulées dans ces deux domaines par votre Commissaire de Justice.

I – Les recours nécessaires au Commissaire de Justice

Des successions de problèmes dans des successions à problèmes

Le Commissaire de Justice serait-il un incontournable en matière de successions ? Il semblerait !

Les mesures conservatoires dans le cadre d’une succession

Dans les cas où un héritier a peur que les biens du défunt soient dilapidés par un cohéritier par exemple, il peut être intéressant d’avoir recours à un Commissaire de Justice qui accomplira les mesures conservatoires nécessaires : apposition de scellés ou état descriptif.

Cette possibilité est encadrée par les articles 1304 à 1326 du Code de Procédure Civile. 

Notons qu’en cas de découverte de testament, le Commissaire de Justice le transmettra bien évidemment au Notaire. (Article 1311 du Code de Procédure Civile)

Si l’apposition de scellés ne semble pas suffisante, le Commissaire de Justice pourra déposer entre les mains du Notaire chargé de la succession, ou à défaut en son étude si aucun Notaire n’est en charge de celle-ci (mais ce n’est pas le propos du présent article puisque nous évoquons les relations Notaire/Commissaire de Justice !), les titres, sommes, valeurs, bijoux ou autres objets précieux (article 1313 du Code de Procédure Civile).

Notons aussi, de manière plus générale, que le Commissaire de Justice est tout à fait apte de dresser un inventaire « classique » dans le cadre d’une succession, au même titre que le Notaire. L’avantage de dresser ce type d’inventaire est fiscal : il permet de chiffrer les meubles détenus par le défunt, en lieu et place d’appliquer le forfait des 5% sur l’actif de succession.

 

Optera, optera pas ?

Les Notaires connaissent bien les successions à problèmes : membres de la famille qui se déchirent, vieilles rancœurs qui refont surface, testaments n’allant pas dans le sens d’une personne…

Ou encore, un héritier taisant. Les raisons de ce silence sont multiples : ne pas vouloir adresser la parole aux cohéritiers, envie de les mettre dans l’embarras, ou encore simple méconnaissance des règles et peur ou gêne d’aborder le sujet.

Quelle solution pour faire avancer le règlement d’une succession, dans ce cas ?

Notre Notaire fera appel à un Commissaire de Justice aux fins de délivrer une sommation d’opter, prévue aux articles 771 et suivants du Code Civil :

Art. 771 

« L'héritier ne peut être contraint à opter avant l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de l'ouverture de la succession.

A l'expiration de ce délai, il peut être sommé, par acte extrajudiciaire, de prendre parti à l'initiative d'un créancier de la succession, d'un cohéritier, d'un héritier de rang subséquent ou de l'État. »

Art. 772  

« Dans les deux mois qui suivent la sommation, l'héritier doit prendre parti ou solliciter un délai supplémentaire auprès du juge lorsqu'il n'a pas été en mesure de clôturer l'inventaire commencé ou lorsqu'il justifie d'autres motifs sérieux et légitimes. Ce délai est suspendu à compter de la demande de prorogation jusqu'à la décision du juge saisi.

A défaut d'avoir pris parti à l'expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l'héritier est réputé acceptant pur et simple. »

Cette sommation d’opter est d’autant plus importante pour faire avancer les choses car, à défaut, la faculté d’option se prescrit par dix ans à compter de l’ouverture de la succession. (Voir article 780 du Code Civil).

Loin de régler les problèmes familiaux, cette action a le mérite de pouvoir « forcer » l’héritier taisant à prendre parti et ainsi faciliter la tâche du Notaire dans le règlement des successions.

 

Des autres domaines d’intervention du Commissaire de Justice

Vous avez dit « indivis » ?

Un dossier de vente classique de prime abord, où l’on voit que le bien est détenu en indivision par plusieurs frères et sœurs, dont l’un souhaite faire bénéficier son concubin de droits sur le bien, en lui cédant une partie de ses propres droits indivis.

Le Notaire se montrera alors vigilant et se rappellera les dispositions de l’article 815-14 du Code Civil :

« L'indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir.

Tout indivisaire peut, dans le délai d'un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu'il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés.

En cas de préemption, celui qui l'exerce dispose pour la réalisation de l'acte de vente d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur. 

Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés, sauf convention contraire, acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l'indivision.

Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l'article 828 est applicable. »

Si dans le cas présent, l’entente entre les membres de la fratrie était cordiale, il n’empêche que l’oubli de cette disposition peut faire retarder la date de signature de l’acte authentique, si cette spécifité n’a pas été soulevée en amont.

Il est intéressant de noter que le titulaire de droits indivis qui souhaite finalement renoncer à son projet de cession est libre de le faire : il a été jugé à diverses reprises par la Cour de Cassation que l’article 815-14 du Code Civil n’a pour seul but que d'éviter l'intrusion d'un tiers étranger à l'indivision. Ainsi, la notification faite au titulaire du droit de préemption de l'intention de céder les droits indivis ne vaut pas offre de vente ; il en résulte que l'indivisaire qui a fait cette notification peut renoncer à son projet de vente malgré la manifestation de volonté d'un autre indivisaire d'exercer le droit de préemption.

 

Signera, signera pas ?

Parmi les difficultés rencontrées par le Notaire lors de la signature, il y a le cas où l’une des parties ne veut plus signer alors que l’ensemble des conditions suspensives sont levées (pour une vente, par exemple), lorsque l’un des futurs ex-époux refuse finalement de venir signer l’acte de partage, ou encore pour régulariser les opérations de liquidation et de partage d’une succession.

Dans ce cas, il fera appel à un Commissaire de Justice afin que ce dernier délivre une sommation de comparaître en l’étude du Notaire.

Cela permettra ensuite au Notaire de dresser un procès-verbal de difficultés ou de carence si la personne sommée de comparaître ne se présente pas au rendez-vous de signature.

 

Le Notaire en congés

Comment ne pas aborder ce point ô combien délicat des baux commerciaux ?

Que ce soit dans le cadre de son devoir de conseil lors de la rédaction d’un bail commercial ou tout simplement lors d’un rendez-vous de renseignements, le Notaire rappellera à son client bailleur l’obligation qui lui est faite de délivrer congé à son locataire par acte extrajudiciaire. Le recours à la lettre recommandée n’est plus possible pour le bailleur ; à défaut, le congé serait nul et ne produirait aucun effet.

De même, dans le cas d’une demande de renouvellement faite par le preneur, le bailleur ne pourra répondre, dans les trois mois de la réception de la demande, que par acte extrajudiciaire.

Il est regrettable de noter que le preneur peut toujours donner congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il va sans dire que le Notaire prendra soin d’expliquer à ses clients preneurs à bail commercial la nécessité de contacter un Commissaire de Justice pour rédiger de tels actes.

L’exigence et la complexité de la matière, les délais à respecter, les mentions obligatoires en font un acte très particulier et il ne saurait être question pour le preneur de prendre le moindre risque de voir son congé nul et non avenu pour un oubli, une mauvaise date ou encore… Un pli avisé et non réclamé, qui ne ferait pas courir le moindre délai, tandis que le passage du Commissaire de Justice permet de donner date certaine au congé, en plus d’être sécurisant et conforme du point de vue purement juridique.

 

Le Notaire, le terrain à bâtir et le permis de construire

Lors de l’acquisition d’un terrain à bâtir, il est très fréquent d’inclure dans les conditions suspensives, l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours.

Le problème qui se pose en ce moment est l’usage d’applications en tous genres, lesquelles n’assurent aucunement la sécurité juridique au demandeur et qui ne font absolument pas partir le délai d’affichage, malgré les promesses et la communication faite autour de ces services, qui au final n'en sont pas.

Le passage d’un Commissaire de Justice, au début de l’affichage, durant celui-ci et à la fin permet de matérialiser l’affichage continu pendant le délai de deux mois.

L’acquéreur ne pourra donc pas voir le risque d’une contestation jusqu’à 6 mois après l’achèvement des travaux, contrairement au bénéficiaire d’un permis de construire qui n’aurait pas fait constater cet affichage continu.

 

Le Commissaire de Justice et la ruralité

Notons une matière très particulière, mais qui est bien connue par les Notaires exerçant en milieu semi-rural ou rural : les baux à ferme et autres baux à métayage !

Peu usité, il existe toutefois un texte permettant au bailleur de résilier le bail dans une condition bien spécifique : lorsque la destination agricole peut être changée.

Cette possibilité est prévue par l’article L 411-32 du Code rural et de la pêche maritime, qui dispose :

« Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu.

En l'absence d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, ou, lorsque existe un plan local d'urbanisme, en dehors des zones urbaines mentionnées à l'alinéa précédent, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d'un changement de leur destination agricole qu'avec l'autorisation de l'autorité administrative.

La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification qui doit mentionner l'engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, s'il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation.

Lorsque l'équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué.

Le preneur est indemnisé du préjudice qu'il subit comme il le serait en cas d'expropriation. Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l'expiration de l'année culturale en cours lors du paiement de l'indemnité qui peut lui être due, ou d'une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d'accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé. »

 

II – Les recours facultatifs au Commissaire de Justice, mais très vivement… recommandés !

Notaire comme Commissaire de Justice, nous avons tous entendu le sempiternel « pourquoi je paierais un huissier des centaines d’euros alors que le recommandé va me coûter à peine 5 euros ? ».

La sécurité juridique n’a pas de prix… Mis à part celui de l’exploit d’Huissier.

Prenons l’exemple du congé en matière de bail d’habitation. Un congé rédigé par le propriétaire, bien souvent conseillé par internet, peut être truffé d’erreurs et se retrouver nul et non avenu : problème de date non respecté, mauvaise articulation du prix de vente et des conditions de vente dans le cadre d’un congé pour vendre, pli avisé et non réclamé… Sont autant de facteurs qui peuvent coûter cher au bailleur, le preneur pouvant alors contester le congé et se maintenir dans les lieux.

Nous ne saurons donc assez insister sur l’absolue nécessité de consulter un Commissaire de Justice pour les congés de toutes sortes : congé pour vendre, congé pour reprise, congé motivé par un motif légitime et sérieux…

De même, si par suite de la délivrance d’un congé pour vendre, les conditions de vente évoluent et deviennent plus avantageuses pour l’acquéreur, il faudra en informer le locataire en place. Là encore, se rapprocher d’un Commissaire de Justice pour éviter toute déconvenue apparaît comme nécessaire. De toutes façons, nul doute que si votre Commissaire de Justice a d’ores et déjà délivré le congé pour vendre initial, vous saurez revenir vers lui pour lui demander de signifier ces conditions plus avantageuses.

En matière de baux commerciaux, même si le preneur a la faculté de se passer de nos services, contrairement au bailleur qui lui, a l’obligation légale d’y recourir, nous ne saurons là non plus que trop recommander de consulter un Commissaire de Justice : le preneur qui donnerait congé à son bailleur commercial sans en respecter les formes ni le contenu se retrouverait alors engagé à nouveau pour trois années supplémentaires… Ce qui peut là aussi avoir de graves conséquences pécuniaires.

En un mot, le Commissaire de Justice est là pour assurer votre sécurité juridique et garantir que vos actes seront rédigés et délivrés de la bonne manière. N'hésitez donc pas à lui demander conseil.